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房屋已备案可以财产保全吗
时间：2024-09-26
房屋已备案，可以作为执行依据申请财产保全吗？这是执行工作中经常遇到的一个问题。笔者结合司法实践，对此问题进行分析，以期厘清房屋已备案与财产保全的关系，为执行工作提供参考。
一、房屋已备案的概念及法律效力
房屋已备案，是指在建设工程项目中，建设单位在办理相关手续后，将其建设项目纳入当地住房和城乡建设部门的监管体系，并取得相应的备案证明文件。房屋备案是建设单位的一项义务，也是建设项目合法进行的重要标志。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目应当按照国家有关规定，将项目有关情况报房地产开发主管部门备案。未按照国家有关规定报备案的，不得进行房地产开发业务活动。”由此可见，房屋备案是房地产开发项目必须履行的法定程序，未进行备案的，房地产开发商不得进行开发建设活动。
房屋已备案具有以下法律效力：
1.证明建设项目合法。房屋备案是建设项目合法进行的重要标志，表明该建设项目已经通过了相关部门的审核，符合各项建设标准和要求，可以依法进行开发建设活动。
2.对建设单位和购房者进行保护。房屋备案可以防止出现一房多卖的情况，维护购房者的合法权益。同时，也可以防止建设单位出现违规销售、非法集资等行为，维护建设单位的合法权益。
3.作为房地产开发项目销售的必要条件。根据《城市商品房预售管理办法》第六条规定：“预售商品房应当符合下列条件：(一)持有土地使用权证书和建设工程规划许可证；(二)投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，工程进度应达到开发项目建设工程总量的百分之二十五以上；(三)按规定办理了商品房预售许可证。商品房预售，应当按照前款规定，向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记。”由此可见，房屋备案是办理商品房预售许可证的前提条件，没有房屋备案的，房地产开发商不能进行商品房预售活动。
二、财产保全的概念及适用条件
财产保全是指人民法院在利害关系人起诉前或者当事人起诉后，为保障将来的判决能够得到执行或者避免财产遭受损失，对当事人的财产或者争议标的物，采取限制当事人处分的强制措施。财产保全的目的是为了防止当事人转移财产，确保将来的判决能够得到执行。根据《民事诉讼法》第一百条规定：“人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决不能执行或者难以执行的案件，可以根据对方当事人的申请，作出财产保全的裁定。”由此可见，人民法院适用财产保全应当符合以下条件：
1.有明确的被申请人。人民法院作出财产保全裁定，必须有明确的被申请人，即将来判决义务人。
2.有明确的申请人。人民法院作出财产保全裁定，必须有明确的申请人，即将来判决权利人。
3.有明确的财产或者争议标的物。人民法院作出的财产保全裁定，必须是对特定的财产或者争议标的物。
4.可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决不能执行或者难以执行。人民法院作出财产保全裁定，必须有必要的理由，即可能因当事人一方的行为或者其他原因，导致将来的判决不能执行或者难以执行。
三、房屋已备案可以作为执行依据申请财产保全吗？
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定：“对人民法院查封、扣押、冻结的财产提出异议或者复议的，异议人、复议人应当证明该财产归自己所有或者自己对该财产享有足以排除强制执行的权利。下列财产或者权利人，人民法院不予支持：(一)案外人对人民法院依法采取保全或者执行措施的财产提出异议或者复议，不能证明该财产所有权或者其他物权归属于自己的……”由此可见，人民法院对财产采取保全或者执行措施时，案外人对该财产提出异议或者复议，应当证明该财产归自己所有或者自己对该财产享有足以排除强制执行的权利，否则人民法院不予支持。
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定：“人民法院查封、扣押、冻结被执行人财产时，应当严格按照法律、司法解释的规定执行，不得查封、扣押、冻结与案件无关的财产。人民法院查封、扣押、冻结案外人财产的，案外人可以提出执行异议。”由此可见，人民法院对被执行人财产采取保全或者执行措施时，应当严格按照法律、司法解释的规定执行，不得查封、扣押、冻结与案件无关的财产，案外人对人民法院查封、扣押、冻结的财产提出异议的，人民法院应当予以支持。
根据上述法律规定，人民法院对财产采取保全或者执行措施时，应当严格区分案外人与被执行人的财产，不得查封、扣押、冻结案外人的财产。那么，房屋已备案可以作为执行依据申请财产保全吗？笔者认为，人民法院在判断房屋是否可以作为执行依据申请财产保全时，应当区分以下两种情况：
1.房屋已备案，但尚未进行商品房预售活动。在这种情况下，房屋虽然已经备案，但是尚未进行商品房预售活动，房屋的所有权仍然归属于房地产开发商，人民法院可以根据申请人的申请，对该房屋采取财产保全措施。
2.房屋已备案，且已经进行商品房预售活动。在这种情况下，房屋已经进行商品房预售活动，房屋的所有权已经转移给购房者，人民法院不可以根据申请人的申请，对该房屋采取财产保全措施。如果人民法院错误地对该房屋采取了财产保全措施，导致购房者不能及时办理房屋产权登记和领取房屋所有权证书，人民法院应当依法解除财产保全措施，并承担相应的赔偿责任。
四、结语
综上所述，房屋已备案，并不当然可以作为执行依据申请财产保全，人民法院在判断房屋是否可以作为执行依据申请财产保全时，应当严格区分案外人与被执行人的财产，严格按照法律、司法解释的规定执行，维护案外人的合法权益，确保司法公正。
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