可以起诉退房并申请财产 保全吗？

序言

出租人和承租人在租赁过程中可能会出现租赁纠纷，如承租人拖欠房租、损坏房屋等，导致出租人利益受损。在这种情况下，出租人可以采取多种法律手段维护自己的合法权益，其中包括起诉退房和申请财产保全。

一、起诉退房的法律依据

根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，承租人有下列情形之一的，出租人可以解除合同并要求承租人搬迁：(1)逾期超过30天不支付租金；(2)擅自将房屋转租或者转借；(3)故意损坏房屋；(4)承租人利用租赁物从事违法或者危害公共利益的活动。在以上情况下，出租人可以向人民法院起诉请求解除租赁合同，并要求承租人将房屋腾空返还出租人。

二、申请财产保全的法律依据

根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，利害关系人因情况紧急，不立即申请保全将会使其合法权益受到难以弥补的损害的，可以在起诉前或者诉讼过程中向人民法院申请财产保全。出租人申请财产保全应具备以下条件：

出租人与承租人之间存在有效的租赁合同关系；承租人有拖欠房租、损坏房屋等违约行为，给出租人造成经济损失；如果出租人不申请财产保全，其合法权益将受到难以弥补的损害，如承租人转移、隐匿财产，造成出租人追偿困难。

三、起诉退房与申请财产保全的衔接关系

起诉退房和申请财产保全是两个相互独立但又相互衔接的诉讼程序。出租人可以先向人民法院起诉请求解除租赁合同和承租人返还房屋，并在诉讼过程中申请财产保全。人民法院在受理起诉后，会根据出租人的申请，对承租人的财产采取查封、冻结等保全措施，防止承租人转移、隐匿财产，保障出租人的胜诉权益。

四、申请财产保全的程序

出租人申请财产保全应提交以下材料：

起诉状; 财产保全申请书; 租赁合同; 证明承租人有违约行为的证据，如欠租凭证、房屋损坏情况报告等; 证明出租人合法权益将受到难以弥补损害的证据，如承租人转移、隐匿财产的证明等。

人民法院受理出租人的申请后，会及时审查相关材料，并在48小时内作出裁定。如果符合财产保全条件，人民法院将立即采取财产保全措施。

五、财产保全的解除

人民法院对承租人的财产采取财产保全措施后，承租人可以提供相应的担保或者解除保全的理由，申请解除财产保全。人民法院经审查后，会对是否解除财产保全作出裁定。如果承租人提供充足的担保，或者有证据证明出租人申请财产保全的理由不成立，人民法院将解除财产保全措施。

六、案例分析

在广东省深圳市南山区人民法院审理的一起租赁纠纷案件中，出租人因承租人拖欠房租超过3个月，并有转移、隐匿财产的迹象，向法院起诉请求解除租赁合同，并申请财产保全。人民法院受理出租人的起诉后，根据出租人提交的证据，认定承租人存在违约行为，且有转移、隐匿财产的可能，遂对承租人的银行存款账户采取冻结措施。最终，法院判决解除租赁合同，并责令承租人支付欠付的租金和违约金。由于法院及时采取了财产保全措施，出租人成功追回欠款，合法权益得到了充分保障。

结语

起诉退房和申请财产保全是出租人维护自身合法权益的重要法律手段。出租人可以通过起诉退房解除租赁合同，并通过申请财产保全防止承租人转移、隐匿财产，从而最大限度地保障自己的经济利益。在实践中，出租人需要注意以下事项：

及时收集证据，包括租赁合同、欠租凭证、房屋损坏情况报告等，以便在起诉退房和申请财产保全时提供有力证据。在申请财产保全时，要充分说明申请保全的理由以及不保全将会造成的损失，并提交相应的证据材料。注意与人民法院及时沟通，了解财产保全的进展情况，并在收到法院通知后及时配合法院执行保全措施。

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