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二手房买卖能做财产保全吗
时间：2024-07-31
二手房交易，因其标的金额巨大、交易流程复杂，涉及主体众多，相较于一手房交易更容易产生纠纷，进行财产保全也更为复杂。实践中，经常出现当事人甚至司法工作人员对二手房买卖中的财产保全存在理解偏差和适用错误的情况。本文将从二手房交易流程出发，结合相关法律法规和司法解释，对二手房买卖中的财产保全问题进行探讨。
财产保全，是指人民法院在诉讼开始前或进行中，为防止当事人（主要是被告）转移、隐匿、毁损财产，或为将来执行判决、裁定服务的，依法采取的限制或控制当事人对特定财产进行处分的强制措施。财产保全的目的是为了保障将来生效判决能够得到顺利执行，维护胜诉当事人的合法权益。
二手房交易流程一般包括以下几个环节：
1. 房屋挂牌：卖方委托中介机构发布房屋出售信息；
2. 房屋带看：买方通过中介机构看房，与卖方初步沟通交易意向；
3. 签订房屋买卖合同（认购书/协议）：买卖双方协商一致，签订房屋买卖合同，约定房屋价格、付款方式、过户时间等重要条款，并通常会约定定金或订金；
4. 贷款申请（如有）：买方需要贷款购房的，需向银行或其他金融机构提出贷款申请；
5. 网签：买卖双方完成贷款审批后，到房屋所在区的房地产交易中心进行网签，将房屋买卖合同录入房产管理部门的系统；
6. 缴税过户：买卖双方到税务部门缴纳相关税费，并到不动产登记中心办理过户手续；
7. 交房：买方支付尾款，卖方将房屋腾空并交付给买方。
在上述交易流程的各个环节，都可能存在不同的财产风险：
1. 签订合同前：卖方可能将房屋一房多卖；
2. 合同签订后至过户前：卖方可能恶意毁约，将房屋另行出售给他人；
3. 过户后至交房前：卖方可能恶意占用房屋，不予交房或损毁房屋等。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关司法解释的规定，二手房买卖中可以申请财产保全的情形主要有：
1. 诉讼保全：一方当事人已就房屋买卖合同纠纷提起诉讼，为了防止对方在诉讼过程中转移、隐匿、毁损财产，可以向法院申请诉讼保全，请求查封相关房屋。
2. 诉前保全：一方当事人准备就房屋买卖合同纠纷提起诉讼，但情况紧急，不立即采取保全措施将会使其合法权益受到难以弥补的损害的，可以在起诉前向法院申请诉前保全，请求查封相关房屋。例如，发现对方有明显转移房产的迹象，如办理假离婚、虚假债务等，可以申请诉前保全。
需要注意的是，并非所有二手房买卖纠纷都能申请财产保全。只有在满足以下条件时，法院才会受理财产保全申请：
1. 申请人必须是与被申请人之间存在或即将存在合法有效的民事权利义务关系的主体，即申请人必须是房屋买卖合同的当事人；
2. 申请人需提供相应的担保，以防止保全错误给被申请人造成损失；
3. 必须有明确的被保全对象，即被保全的房屋必须是特定、明确的；
4. 必须有保全的必要性，即不采取保全措施，将可能使申请人的合法权益受到难以弥补的损害。
针对二手房买卖的不同情形，法院可采取不同的财产保全方式，包括但不限于：
1. 查封：是指人民法院对当事人或第三人特定的房屋或土地使用权进行查封，限制其进行出租、出售、抵押等处分的行为。查封是最常见的财产保全措施，适用于大多数二手房买卖纠纷。
2. 冻结：是指人民法院冻结当事人或第三人在金融机构的存款或股权，限制其进行提取、转账、质押等处分的行为。冻结适用于卖方已经取得部分房款或买方已经支付部分房款的情形。
3. 其他措施：除上述两种方式外，根据案件的具体情况，法院还可以采取其他财产保全措施，如责令提供担保、限制出境等。
二手房买卖中财产保全的目的是为了保障当事人合法权益，维护交易安全。在实务操作中，建议买卖双方要提高法律意识，审慎签订合同，妥善保管交易资料，一旦发生纠纷，要及时寻求法律途径解决，必要时依法申请财产保全，以最大限度地维护自身合法权益。
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