连环买卖房屋可以做财产保全吗

**引言**

债务追偿是法律赋予债权人的一项重要权利，更是维护其合法权益的有效途径。然而，在实践中，债务人往往通过各种方式转移、隐匿或变卖财产逃避债务，使得债权人的追偿权难以实现。连环买卖房屋行为便是常见的财产转移方式之一，其本质是利用法律规定的转让所有权不动产的利益，规避可能的债务追偿风险。本文拟对连环买卖房屋是否具有财产保全功能进行探讨，并提出必要建议。

连环买卖房屋的法律性质

连环买卖房屋是指债务人通过与其关系人或其他第三方进行多次房屋买卖交易，以达到转移其所有权目的的行为。其法律性质上属于一种民事法律行为，具体表现为：债务人将所持有的房屋出售给第三方取得转让收益或其他对价，再通过与关系人或同一人签订房屋买卖合同购买与其等值的房屋，从而实现房屋所有权的转换。

连环买卖房屋对债权人的影响

连环买卖房屋行为对债权人的影响主要有以下方面：
1. 债权人面临债务追偿的困难：连环买卖房屋行为使得债务人的财产归属变更，其可能将原先价值较高的房屋置换为价值较低的房屋，甚至通过虚假或不实的交易合同故意低价出售房屋，造成债权人的经济损失，导致其债权无法得到有效清偿。
2. 破坏债权人的信赖利益：债权人在与债务人发生交易时，基于对债务人诚信履约的信任，同意向其提供借款或担保。而债务人通过连环买卖房屋的行为，不仅违反了其对债权人约定的还款义务，更破坏了债权人对债务人及其个人信用的信赖，损害了债权人的合法权益。
3. 加大债权人维权成本：债权人为了追究债务人的责任，需要投入大量的时间和资源进行诉讼。而连环买卖房屋行为使得债务人的财产更加复杂，债权人需耗费更多精力调查取证，且维权成本不断增加，加重了债权人的维权负担。

连环买卖房屋能否作为财产保全

是否认定连环买卖房屋行为具有财产保全功能，涉及其法律本质的定性、债权人的利益保护以及司法的平衡考量等多重因素。在司法实践中，对此问题存在着不同的观点：
1. **否定观点：**认为连环买卖房屋行为是一种正常的财产处分行为，不属于转移财产。债务人有权按照自己的意愿处置其个人财产，不应受到限制。债权人可以根据法律规定，通过诉讼等手段追偿债权，不应滥用财产保全措施，侵害债务人的合法权益。
2. **肯定观点：**认为连环买卖房屋行为属于债务人恶意处分财产，具有逃避债务的意图。债权人发现债务人有连环买卖房屋的行为时，可以向法院申请财产保全，以防止债务人继续转移财产，维护债权人的合法权益。这种观点有利于对债权人的保护，有助于保障债权的实现。

法院对连环买卖房屋的审查标准

法院在对连环买卖房屋行为进行审查时，主要考察以下几个方面：
1. **时间因素：**债务人实施连环买卖房屋行为的时间是否接近或正在面临债务追偿，这可以作为其恶意转移财产的佐证。
2. **交易目的：**债务人在进行连环买卖房屋时，是否具有逃避债务的故意。法院会根据债务人的动机、是否存在对价、交易是否公平等因素综合判断其行为性质。
3. **交易对象：**债务人连环买卖房屋的交易对象是否为其关系人或同一人。若交易对象为其关系人或同一人，且交易显失公平，则法院更倾向于认定债务人存在恶意转移财产的意图。
4. **转让财产的价值：**债务人通过连环买卖房屋转让的财产价值是否与其债务金额相当。若转让财产的价值与其债务金额严重失衡，则说明债务人可能存在恶意转移财产的企图。

法院对连环买卖房屋的查封裁定

债权人申请对涉案房屋采取财产保全措施，需要向法院提交证据，证明债务人存在连环买卖房屋逃避债务的恶意，并符合法院的审查标准。法院在经过审查后，会根据具体情况作出裁定：
1. **准予申请：**如果法院认定债务人存在恶意转移财产的情形，且具备财产保全的条件，则会准予债权人的申请，对涉案房屋采取查封、冻结等保全措施。
2. **驳回申请：**如果法院认为债权人提出的证据不足以证明债务人存在恶意转移财产，或者不符合财产保全的条件，则会驳回债权人的申请。
3. **中止审理：**法院在审查过程中，发现债务人连环买卖房屋的行为另涉刑事犯罪，则会中止对财产保全申请的审理，待刑事案件审结后再继续进行。

建议与对策

针对连环买卖房屋是否可以作为财产保全手段的问题，笔者提出以下建议和对策：
1. **完善立法：**建议立法机关针对债务人通过连环买卖房屋恶意逃避债务的行为制定专门的法律规定，明确认定其为转移财产，赋予债权人及时采取财产保全措施的权利。
2. **司法解释：**建议最高人民法院发布司法解释，对法院审查连环买卖房屋行为的标准和程序进行细化，统一司法尺度，避免不同法院在处理此类案件时出现标准不一的情况。
3. **强化司法审查：**法院在审查连环买卖房屋的财产保全申请时，应重点审查债务人的交易动机、是否存在对价、交易是否公平、交易对象等因素，对恶意逃避债务的债务人坚决采取查封、冻结等保全措施。
4. **加强信息共享：**建议有关部门建立健全的财产信息共享平台，将债务人的房屋买卖信息、交易记录等数据纳入共享系统，方便债权人及时掌握债务人的财产动态，为债权人追偿债务提供便利条件。
5. **探索新的追偿途径：**探索建立债务人诚信黑名单制度，对通过连环买卖房屋恶意转移财产的债务人进行记录，限制其再次获得贷款、担保等金融服务，加大其失信成本，形成震慑作用。

结语

连环买卖房屋能否作为财产保全手段是一个复杂的法律问题，对于债权人的合法权益保护和债务人的个人财产处分自由都具有重大影响。通过对相关法律法规和司法实践的梳理和分析，笔者认为，法院应当根据具体情况，综合考量债权人债务清偿、债务人财产处分等多重因素，对连环买卖房屋行为进行严格审查。同时，建议有关部门完善立法和司法解释，畅通债权人财产保全途径，构建完善的财产保全体系，以切实保障债权人的合法权益，维护社会经济秩序的稳定。

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