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小产权怎样进行财产保全
时间：2025-04-16
小产权房屋虽然在一定程度上能为购房者提供住宿解决方案，但此类房屋存在一定法律风险。小产权房屋一般指 「农村集体经济组织」 出卖的建设用地使用权，而购买小产权房屋后，可能面临房屋被拆除、无法办理房产证等法律风险。因此，在购买小产权房屋时，一定要谨慎考虑，并了解相关法律知识，以保护自身权益。小产权房屋虽然有各种坑，但如果你对小产权房屋有兴趣，那就一起来看看如何进行财产保全吧！
一、小产权房屋的定义及法律风险 小产权房，是指 「农村集体经济组织」 将集体建设用地使用权出卖给个人或企业，由购买者投资建造房屋，并取得房屋所有权，但土地使用权仍属于农村集体经济组织的房屋。这种房屋虽然具有房屋所有权，却没有土地使用权，只具有「小产权」。
小产权房屋存在许多法律风险：
安全隐患：小产权房大多位于城乡结合部，建筑质量难以保障，可能存在安全隐患。 无法办理房产证：小产权房屋因不符合国家土地管理法规，不能为购房者办理房产证，也就意味着购房者无法享受相关房产权益。 房屋拆迁风险：由于小产权房屋大多处于城市规划边缘地区，随时可能面临被拆除的风险。 交易风险：小产权房屋买卖存在一定争议，如农村集体经济组织与购房者发生纠纷时，可能被要求返还房屋，或支付高额补偿。二、小产权房屋财产保全的途径 尽管小产权房屋有各种法律风险，但若你已购买或准备购买小产权房屋，可以采取以下途径，对财产进行保全：
尽早办理不动产登记
：虽然小产权房屋不能办理一般意义上的房产证，但可以办理不动产权证书。不动产权证书具有合法性，能一定程度保障你的财产权益。在购买小产权房屋时，建议尽早办理不动产登记，及时固定财产权属。
办理流程为：准备购房合同、农村集体土地建设用地使用权证、房屋测绘报告等材料，前往不动产登记中心申请登记，缴纳相关费用，审核通过后，颁发不动产权证书。要求卖方提供担保：在购买小产权房屋时，可以要求卖方提供相应的担保，如要求卖方出具书面保证，承诺房屋不会被拆除，或发生纠纷时，卖方负责赔偿等。虽然此种担保方式存在一定不确定性，但能在一定程度上保护购房者权益。
慎重选择购买对象：小产权房屋的合法性往往比较复杂，因此，在购买时应尽量选择有合法手续、可靠的农村集体经济组织或开发商，并注意核实其是否为真正业主。最好避免从二手房中介处购买，以防遇到产权纠纷。
确认房屋是否被抵押：在购买小产权房屋前，应注意核实房屋是否被抵押给他人。可以前往不动产登记中心或房屋所在地的村委会、镇政府等部门，查询房屋是否有抵押情况。
注意存量房转让限制：存量房即二手房，一些城市对存量房转让有严格限制。购买二手小产权房屋时，应了解当地政策，注意审查原业主是否有合法的转让权利。
实地考察、谨慎付款：实地考察小产权房屋，了解周边环境及房屋质量。在签订合同前谨慎付款，可分多次付款，留有余地。在确定无纠纷或风险时，再支付剩余款项。
保留充分证据：购房过程中，应保留所有与卖方之间的沟通记录、合同协议、缴费凭证等材料，以备出现纠纷时作为证据使用。
了解当地政策：小产权房屋政策因地而异。购房者应了解当地政府对小产权房屋的态度、相关规定及未来发展趋势，谨慎购买。
三、典型案例
以北京为例，某购房者在2013年购买了某村集体土地上的小产权房，并和村委会签订了买卖合同。购房者支付了全部房款，但一直没有办理房产证。2018年，该购房者收到村委会的通知，要求拆迁房屋并补偿一定费用。购房者诉至法院，要求村委会继续履行合同、返还房屋。
法院经审理查明，村委会出卖集体土地使用权时，并未取得乡政府的许可，且购房者也未到不动产登记部门办理不动产登记。因此，法院判定村委会与购房者之间的买卖合同无效，并判决拆迁房屋。由于购房者并不能取得房屋所有权，所以无法进行财产保全。
四、小结 小产权房屋虽然有价位低、位置较方便等优点，但存在较大法律风险，购房者应谨慎购买。在购买小产权房屋时，可以采取上文提及的途径对财产进行保全，但并不能完全避免法律风险。毕竟，小产权房屋始终是违规建筑，可能随时面临拆迁。所以，在购买小产权房屋时，一定要考虑清楚，谨慎决策，避免造成财产损失。
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