开发商代偿后可否起诉财产保全

近年来，随着商品房预售制度的广泛采用，因开发商资金链断裂导致购房人面临资金损失风险的情况时有发生。为保障购房人的合法权益，我国法律法规陆续出台了涉及商品房预售款监管、开发商代偿、财产保全等相关规定。其中，开发商代偿后能否起诉财产保全的问题，是司法实践中亟待明确的重要争议焦点之一。

一、开发商代偿概述

开发商代偿，是指在购房人因开发商未能按期交付房屋而解除合同后，开发商向购房人支付违约金、赔偿金等款项的行为。根据《商品房销售管理办法》的规定，开发商应当在商品房预售合同中约定商品房交付期限，并在交付期限届满三十日内交付商品房。如开发商逾期交付，应当按照合同约定向购房人支付违约金。此外，购房人还有权解除合同并要求开发商赔偿损失。

二、财产保全概述

财产保全，是指人民法院在诉讼过程中，对被申请人的财产采取限制其处分手段，以保证诉讼顺利进行和判决得以执行的一项诉讼保全措施。财产保全的适用范围包括:(1)有证据证明被申请人有隐藏、转移、变卖、毁损财产等行为，或者有事实足以证明其有此可能性，足以妨碍判决或者仲裁裁决的执行;(2)为防止证据灭失或者防止当事人故意毁弃、转移、隐匿证据。

三、开发商代偿后起诉财产保全的争议焦点

开发商代偿后能否起诉财产保全，主要涉及以下争议焦点:(1)开发商代偿是否属于《民事诉讼法》规定的“自己的合法权益”;(2)开发商代偿后能否对抗购房人的债权;

四、司法实践中主要观点

对于开发商代偿后能否起诉财产保全的问题，司法实践中主要存在两种不同的观点:

肯定观点:认为开发商代偿后，其作为购房人的债权人，有权向法院申请对购房人的财产采取财产保全措施。支持该观点的理由主要有:(1)《民事诉讼法》规定，“人民法院对下列财产，可以依法采取保全措施……三、可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决不能执行的财产。”(2)开发商代偿后，其已经实际支付了相应的违约金等款项，成为购房人的债权人，享有相应的债权追索权。(3)如果不允许开发商申请财产保全，则可能导致购房人故意转移、隐匿财产，使开发商追索债权的权利落空。否定观点:认为开发商代偿后，其不再享有请求购房人给付任何款项的权利，因此不能行使财产保全权。支持该观点的理由主要有:(1)《民事诉讼法》规定，人民法院可以依法对“自己的合法权益”采取财产保全措施，而开发商代偿后，其已经将违约金等款项支付给了购房人，不再享有请求购房人给付任何款项的权利。(2)《最高人民法院关于适用<民事诉讼法>的解释》规定，对于一方对另一方只有道德义务或者其他非请求权义务，不能申请财产保全。开发商代偿后的权利性质属于道德义务或者其他非请求权义务。(3)允许开发商申请财产保全，可能会导致开发商滥用该项权利，损害购房人的合法权益。

五、裁判要点及理由

近年来，一些地方法院在审理相关案件时，对开发商代偿后能否起诉财产保全问题进行了较为深入的探讨。例如:

案例一:2021年，北京市朝阳区人民法院审理了一起开发商代偿后申请财产保全的案件。法院认为，开发商代偿后，其与购房人的合同关系已经履行完毕，开发商不再享有请求购房人给付任何款项的权利，因此不属于《民事诉讼法》规定的可以申请财产保全的主体。法院驳回了开发商的财产保全申请。

案例二:2022年，浙江省宁波市中级人民法院审理了一起类似案件。法院认为，开发商代偿后，其与购房人的合同关系虽然已经履行完毕，但是开发商作为购房人的债权人，享有请求购房人返还代偿款项的权利。法院支持了开发商的财产保全申请。

从上述案例可以看出，对于开发商代偿后能否起诉财产保全的问题，司法实践中尚未形成统一的裁判规则。不同法院对该问题的理解存在一定差异。笔者认为，在处理该类案件时，应综合考虑以下因素:

开发商代偿的具体原因和过程; 购房人对其债务的承认和履行情况; 财产保全是否会对购房人的合法权益造成损害; 其他可能影响法院裁判的因素。

六、建议

为了进一步明确和规范开发商代偿后起诉财产保全的法律适用问题，笔者建议:

立法完善:相关立法部门应当及时对《民事诉讼法》、《商品房销售管理办法》等法律法规进行修改完善，明确规定开发商代偿后能否起诉财产保全。司法解释:最高人民法院应当及时对《关于适用<民事诉讼法>的解释》进行补充或修改解释，明确开发商代偿后起诉财产保全应当遵循的具体原则和条件。统一裁判标准:各级法院在审理相关案件时，应当坚持统一的裁判标准，并注重对裁判理由的充分阐述，以减少裁判结果的随意性。

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